1. LA PROPIETAT HORITZONTAL
És una forma de propietat que confereix als propietaris la titularitat en exclusiva dels elements privatius, i la titularitat en comunitat dels elements comuns del edifici.
Elements privatius: són els diferents pisos o locals d'un immoble, o les parts d'aquests susceptibles d'aprofitament independent perquè tenen sortida a un element comú, o a la via pública.
Cada element privatiu te assignada una quota de participació que determina els drets i deures sobre els elements comuns de l’immoble.
Elements comuns són el solar, els jardins, les piscines, les estructures, les façanes, les cobertes, els vestíbuls, les escales i els ascensors, les antenes i, en general, les instal·lacions i els serveis situats parets enfora dels elements privatius que es destinen a l'ús comunitari.
1.1. EL FONS DE RESERVA
La Comunitat de Propietaris té l’obligació de constituir un fons de reserva per una quantitat no inferior al 5% del pressupost de despeses comunes que s’haurà de dipositar en un compte bancari especial. Només es podrà disposar, amb l’autorització del president, per atendre despeses imprevistes de reparació de caràcter urgent o, amb l’autorització de la junta, per a contractar una assegurança.
2. ÒRGANS DE LA COMUNITAT DE PROPIETARIS
a) President
b) Secretari
c) Administrador
d) la Junta de Propietaris
Els tres primers són càrrecs anuals, prorrogables fins que es fa la Junta ordinària següent al venciment del termini pel qual es van designar; són càrrecs reelegibles i designats per la Junta de Propietaris. La designació, en cas de manca de candidats, es fa per torn rotatori o sorteig entre les persones que no han exercit el càrrec; també són càrrecs obligatoris (però excusables si hi ha causa fonamentada ) i gratuïts,
A) LA PRESIDÈNCIA: funcions
· representació legal, judicial i extrajudicial , de la comunitat
· convocar i presidir les Juntes de Propietaris.
· vigilància i control dels serveis comuns, dels deures dels propietaris i també d'altres càrrecs de la Junta.
B) LA SECRETARIA: funcions
· custodiar el llibre d'actes i demés documentació de la Comunitat (conservació d'aquests últims durant 2 anys)
· expedir certificats i estendre les actes de les reunions de la Junta
· fer les notificacions pertinents
C) L'ADMINISTRACIÓ: funcions
· vetllar per la conservació de l'edifici i el bon funcionament dels seus serveis comuns, i també pel compliment de les obligacions dels propietaris
· preparar els comptes i el pressupost de l'exercici , i executar els acords de la Junta.
· decidir l’execució de les obres de conservació urgents (amb l’autorització del President). Aquestes despeses poden anar a càrrec del fons de reserva
D) LA JUNTA DE PROPIETARIS: està integrada per tots els propietaris d’elements privatius (per exemple, no ho són els usdefructuaris o els arrendataris financers). Entre altres , té les següents funcions:
· el nomenament i remoció dels càrrecs de la Comunitat
· la modificació del títol constitutiu, i aprovació i reformes dels estatuts i reglaments de règim interior
· l’aprovació dels pressupostos i comptes anuals de la Comunitat
· l’aprovació de la realització d’obres ordinàries no pressupostades, d’obres extraordinàries i de millora, de llur import, i de les seves derrames per finançar-les.
La Junta s’ha de reunir, al menys, una vegada a l’any per aprovar comptes i pressupostos; també quan ho consideri convenient el President, o bé ¼ part dels propietaris que representin ¼ part de les quotes. Hi ha la possibilitat de fer reunions sense convocatòria prèvia si així ho acorden la totalitat dels propietaris, fent esment de l’ordre del dia.
En la convocatòria haurà de constar l'ordre del dia, el dia, lloc i hora de la reunió (en primera i segona convocatòria, entre les quals hi haurà un interval de 30 minuts mínim), el llistat de propietaris amb deutes pendents, i l’advertència de que els vots dels no assistents es computaran com a favorables sense perjudici del seu dret d’oposició
El propietari, personalment o per representació nominativa (legal o voluntària) i per escrit entregat abans de l’inici de la Junta, és el legitimat per assistir a les Juntes.
Per constituir vàlidament la Junta es necessita,:
en primera convocatòria, com a mínim la meitat de propietaris i de quotes de participació
en segona convocatòria, no importa el nombre de propietaris i quotes
En cas de no assistència del President o Secretari, la Junta designarà els seus substituts accidentals.
2.1. FUNCIONAMENT DE LA JUNTA DE PROPIETARIS
No podran votar els propietaris que tinguin deutes amb la Comunitat, tret que hagin impugnat judicialment els comptes i que, a més, hagin consignat el deute judicial o notarialment.
Els acords han de recaure sobre assumptes inclosos en l’ordre del dia de la convocatòria, excepte si:
es parla de la destitució i posterior nomenament dels càrrecs de la Junta.
es parla d’exigir-lis responsabilitats a aquests càrrecs.
A) Acords que necessiten unanimitat:
· l’aprovació dels estatuts,
· l’extinció de la propietat horitzontal
· la modificació de quotes
· la venda o gravamen d’un element privatiu de benefici comú
· la desafectació d’un element comú.
B) Acords que necessiten els vots de les 4/5 parts de propietaris que representin a més de 4/5 parts del total de quotes:
· Modificació del Títol constitutiu o Estatuts
· Innovacions físiques de l’edifici que afectin llur estructura o configuració exterior, llevat que fossin necessàries per la viabilitat o seguretat de l’edifici (en aquest cas, n’hi ha prou amb la majoria simple)
· Construcció de piscines o instal·lacions recreatives
· Increment de la participació en despeses comuns d’un element privatiu concret per un aprofitament desproporcionat de serveis comuns a conseqüència de les activitats empresarials o professionals en pis o local. En cap cas, l’increment podrà superar el doble del que li correspondria per la quota.
C) Acords que necessiten majoria simple de vots favorables:
· instal·lació d’ascensors
· obres o serveis que suprimeixin barreres arquitectòniques i innovacions exigibles per a la viabilitat o seguretat de l’edifici.. De tota manera, els discapacitats poden demanar a l’autoritat judicial que obligui a la Comunitat en aquests casos.
· obres per la instal·lació d’infrastructures comuns per la connexió de serveis de telecomunicacions de banda ampla i altres, i per individualitzar subministres bàsics
· aprovació o modificació de normes del REGLAMENT REGIM INTERIOR
Còmput. en primera convocatòria: cal la majoria simple de la totalitat de propietaris i quotes
Còmput en segona convocatòria: es suficient la majoria simple de quotes dels propietaris presents
Els propietaris morosos no tenen dret a votar; els vots dels propietaris absents no representats (però convocats legalment) seran considerats vàlids i favorables a l’acord, tret que s’oposin en el termini de 1 mes des de la notificació de l’acord.
2.2. VINCULACIÓ DELS ACORDS
Principi general: Els acords adoptats i notificats vinculen a tos els propietaris, inclosos els absents i els que han votat en contra.
Excepció: Les millores de serveis comuns (tret de la supressió de barreres arquitectòniques, instal·lació d’ascensors i les necessàries per la habitabilitat i seguretat de l’edifici, que seguiran vinculant a tots), no vincularan als propietaris dissidents –els que han votat en contra i els no assistents que, notificats, han impugnat l’acord- en dos casos:
a) quan la despesa sigui superior a ¼ part del pressupost anual. Els dissidents no podran gaudir de la millora, llevat que paguin l’import que els corresponia més l’actualització de l‘IPC.
b) o quan han impugnat judicialment l’acord de la junta i han obtingut una sentència favorable
La impugnació dels acords es farà judicialment per algun d’aquests motius:
1. ser contraris al Títol Constitutiu, als Estatuts o a les lleis, o implicar un abús de dret
2. ser contraris als interessos de la comunitat o ser greument perjudicials pels interessos d’un propietari.
Podran impugnar els propietaris dissidents (mai els abstencionistes) i els privats il·legítimament dels seu dret de vot en un termini de 2 mesos des de la notificació; si l’impugnació es fonamentés en que l’acord es contrari a les lleis, Títol o Estatuts, podrà impugnar-ho qualsevol propietari (en el termini de 2 mesos en el cas de les lleis, i d’1 any si l’acord fos contra el Títol o els Estatuts).
L’impugnació de l’acord no suspèn la seva execució, però hi ha la possibilitat de sol·licitar judicialment la suspensió cautelar quan l’acord sigui manifestament il·legal o pugui suposar un perjudici per la comunitat o per l’impugnant.
3. OBLIGACIONS, DESPESES I RESPONSABILITAT.
Els propietaris han de conservar i mantenir els seus pisos o locals en bon estat. Hi poden fer obres de conservació i de reforma, sempre que no perjudiquin els altres propietaris ni a la comunitat i que no disminueixin la solidesa de l'edifici ni alterin la composició o l'aspecte exterior del conjunt, comunicant-ho prèviament al president o a l'administrador.
Els propietaris i els ocupants dels elements privatius no hi poden fer activitats contràries a la convivència normal en la comunitat o que malmetin o facin perillar l'edifici. En cas que aquestes es produeixin, el president per iniciativa pròpia o a petició d'1/4 part dels propietaris, ha de requerir fefaentment a qui les faci que les aturi. Si malgrat això continuen, la Junta podrà acordar la interposició d'una acció judicial contra els propietaris i els ocupants de l'immoble per la cessació d'aquesta activitat o, inclús, la privació de l'ús del pis o local del que son propietaris per un termini que no pot excedir els 2 anys i, si s'escau, l'extinció del contracte d'arrendament o qualsevol altre que atribueixi un ús sobre l'element privatiu. La comunitat tindrà dret a ser indemnitzada pels danys i perjudicis causats.
La persona que adquireixi un pis o local ha de comunicar el canvi de propietari al secretari o administrador de la comunitat i designar un domicili per a rebre les comunicacions.
Hi ha la possibilitat que, en el títol de constitució o per acord unànime de la junta, s'atribueixi l’ús exclusiu d'un element comú (un pati, terrassa, etc.) a un propietari. Aquest assumirà les despeses ordinàries de conservació i manteniment. Les despeses extraordinàries seran a càrrec de la comunitat.
La comunitat ha de fer les obres necessàries per a la conservació integral de l'immoble i dels seus serveis, de manera que compleixi les condicions estructurals, d'habitabilitat, accessibilitat, estanquitat i seguretat necessàries. Els propietaris hauran d'assumir el cost d'aquestes obres.
A més, tots els propietaris han de sufragar necessàriament les despeses que comportin la supressió de barreres arquitectòniques i l’establiment del servei d’ascensor, així com els serveis imprescindibles per a la transitabilitat i la seguretat de l’edifici. No obstant, els propietaris poden exigir el fraccionament del pagament en mensualitats durant 1 any.
La quantia de la contribució de cada propietari a les despeses comunes és la que resulta de l’acord de la junta i de la liquidació del deute segons la quota de participació.
La comunitat de propietaris respon dels deutes que contrau amb el fons i crèdits, i amb els elements privatius de benefici comú. Aquests últims, només es podran embargar fent un requeriment als propietaris i demandant-los personalment, de la mateixa forma que per l’embargament dels elements privatius.