El mercat de lloguer a Catalunya està patint una situació molt preocupant, especialment a les denominades zones tenses on els preus estan convertint l’habitatge de lloguer en inassequibles per bona part de la població. Repassem les normatives vigents que regulen el preu del lloguer a Catalunya.

Hi ha molts aspectes que influeixen en una pujada gradual del preu del lloguer a Catalunya des de fa anys, però actualment la més preocupant és la manca d’oferta. Cada cop hi ha menys habitatges en el mercat de lloguer, i en canvi les persones propietàries estan optant de forma majoritària pel mercat de venda. Per una banda és imprescindible una regulació del preu del lloguer per tal de garantir el dret de l’habitatge. Per altra banda sembla que les mesures que es prenen per protegir a la ciutadania d’aquest increment inassumible dels preus està desincentivant als  petits propietaris, i està generant que l’oferta d’habitatges sigui insuficient.

La Llei 11/2020, de 18 de desembre, en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge, tenia la intenció d’aturar aquest increment de preus que hem viscut els últims anys, i prestava especial atenció a les denominades zones tenses. Les zones tenses són aquelles en el que el preu del lloguer fa quasi impossible l’accés a l’habitatge a una part molt nombrosa de la població.

No obstant, aquesta llei va patir un recurs d’inconstitucionalitat, que finalment es va resoldre anul·lant bona part dels articles que conformaven aquesta normativa, però de forma que no afecta als contractes signats de forma prèvia a aquesta resolució. En aquest sentit, la normativa vigent en matèria de regulació de preus del lloguer presenta un escenari complicat d’entendre per les persones que volen llogar un habitatge, o bé, que han de renovar els seu contracte, ja que en bona part depèn del moment de la signatura del contracte.

La Llei 11/2020 s’aplica als contractes signats en el moment de l’entrada en vigor de la normativa, és a dir els signats a partir del 18 de desembre de 2020. En els contractes previs es seguiria aplicant la normativa vigent en el moment de la seva formalització, és a dir pel que fa les rendes del lloguer, el resultat del que pactin les parts.

La Generalitat de Catalunya va establir el denominat Índex de Referència de preus de lloguer (Agència l'habitatge de Catalunya (gencat.cat). En un primer moment aquest índex era una mitjana de preus de lloguer a la cada zona, que qualsevol oferta de lloguer havia d’incloure per tal que els arrendataris poguessin conèixer i comparar el preu de l’oferta amb la mitjana de la zona. Amb l’entrada en vigor de la Llei 11/2020 es va convertir en el preu màxim de renda que es podia aplicar en les denominades zones tenses.

L’índex de referència podia variar en algunes casuístiques:

• Que la persona arrendadora acredités uns ingressos inferiors a 2,5 cops l’IRSC (Indicador de Renda de Suficiència de Catalunya).
• Que la propietat hagués dut a terme obres de millora sobre l’habitatge en l’any anterior a la signatura del contracte , que afectin a la seguretat, l’habitabilitat, confortabilitat o eficiència energètica. En aquest cas es podria aplicar l’interès legal del diner incrementat en tres punts sobre el capital invertit en les obres, sense que en cap cas aquest import pogués superar el 20% del preu de la renda del lloguer.

La llei 11/2020 també incloïa la impossibilitat d’incrementar el preu del lloguer d’un habitatge respecte l’anterior contracte, actualitzant l’import amb l’aplicació de l’Index de Competitivitat publicat per l’INE. Aquesta limitació tenia alguna excepció, com per exemple la possible relació de parentesc entre la persona arrendadora i l’arrendatària en l’anterior contracte que justifiqués un preu de lloguer més baix.

Amb la Sentència que declara inconstitucional bona part d’aquestes mesures com queda la limitació del preu del lloguer a Catalunya? Doncs bàsicament els preus dels arrendaments tornaran a ser pactats lliurement entre les parts a partir del 8 d’abril de 2022, deixant sense efectes les limitacions mencionades en els contractes signats posteriorment a aquesta data.

Per tant, les mesures de limitació de preus en les rendes dels arrendaments d’habitatges habituals a Catalunya són d’aplicació en els contractes signats entre el 18 de desembre de 2020 i el 8 d’abril de 2022.

La Sentència d’Inconstitucionalitat no ha anul·lat la obligació d’informar de l’Índex de Referència en les ofertes de lloguer, per tal que es pugi comparar el preu de la oferta amb el de l’Índex. Tampoc queda anul·lat l’article que defineix les zones tenses. Això implica que queda la porta oberta a que la Generalitat pugui estudiar la possibilitat d’aplicar altres tipus de mesures en base a aquesta declaració de zona tensa d’habitatge en el futur.

En aquest sentit, el passat 29 de març el govern central va publicar al BOE el Plan Nacional de Respuesta al Impacto de la Guerra, on s’inclouen mesures que afecten directament als lloguers. Segons aquestes mesures l’IPC queda desvinculat de l’actualització de rendes de lloguer. Aquesta mesura tindrà efectes fins al 30 de juny d’aquest anys, sens prejudici que pugui ser prorrogada.

L’increment de rendes a aplicar diferencia entre grans tenidors, i petits propietaris, encara que a efectes pràctics aquesta distinció no hauria de tenir massa efecte. La revisió de les rendes no podrà superar l’Índex de Garantia de Competitivitat, un índex situat actualment en el 2%. Els grans tenidors no podran superar aquest índex en aplicar l’increment de la renda, mentre que els petits propietaris ho podran negociar amb les persones arrendatàries, però en el cas de no arribar a un acord, s’aplicarà aquest índex com a topall.

Queda clar que el mercat de lloguer a Catalunya necessita mesures que en regulin el preu, i de fet, mentre ha estat en vigor les mesures de limitació de preus a Catalunya el preu no ha patit increments. Per altra banda, cal trobar la manera que aquest ball de normatives i limitacions tant necessàries, no generin una retirada de pisos del mercat de lloguer, ja que aquest mercat és imprescindible per poder garantir el dret a l’habitatge de totes les persones que no estan en situació d’accedir a la compra d’un habitatge, que a dia d’avui, és el gruix de la població en les zones tenses de Catalunya, és a dir, aquelles en les que hi ha major concentració de població.