El mercado de alquiler en Cataluña está sufriendo una situación muy preocupante, especialmente en las denominadas zonas tensas donde los precios están convirtiendo la vivienda de alquiler en inasequibles para gran parte de la población. Repasamos las normativas vigentes que regulan el precio del alquiler en Cataluña.

Hay muchos aspectos que influyen en una subida gradual del precio del alquiler en Cataluña desde hace años, pero actualmente la más preocupante es la carencia de oferta. Cada vez hay menos viviendas en el mercado de alquiler, y en cambio las personas propietarias están optando de forma mayoritaria por el mercado de venta. Por un lado es imprescindible una regulación del precio del alquiler para garantizar el derecho de la vivienda. Por otro lado parece que las medidas que se toman para proteger a la ciudadanía de este incremento inasumible de los precios está desincentivando a los pequeños propietarios, y está generando que la oferta de viviendas sea insuficiente.

La Ley 11/2020, de 18 de diciembre, en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, tenía la intención de parar este incremento de precios que hemos vivido los últimos años, y prestaba especial atención a las denominadas zonas tensas. Las zonas tensas son aquellas en el que el precio del alquiler hace casi imposible el acceso a la vivienda a una parte muy numerosa de la población.

No obstante, esta ley sufrió un recurso de inconstitucionalidad, que finalmente se resolvió anulando buena parte de los artículos que conformaban esta normativa, pero de forma que no afecta a los contratos firmados de forma previa a esta resolución. En este sentido, la normativa vigente en materia de regulación de precios del alquiler presenta un escenario complicado de entender por las personas que quieren alquilar una vivienda, o bien, que tienen que renovar los suyo contrato, puesto que en buena parte depende del momento de la firma del contrato.

La Ley 11/2020 se aplica en los contratos firmados en el momento de la entrada en vigor de la normativa, es decir los firmados a partir del 18 de diciembre de 2020. En estos contratos previos se seguiría aplicando la normativa vigente en el momento de su formalización, es decir por el que hace las rentas del alquiler, es el resultado de lo que pacten las partes.

La Generalitat de Cataluña estableció el denominado Índice de Referencia de precios de alquiler (Agencia la vivienda de Cataluña (gencat.cat). En un primer momento este índice era una media de precios de alquiler a la cada zona, que cualquier oferta de alquiler tenía que incluir para que los arrendatarios pudieran conocer y comparar el precio de la oferta con la media de la zona. Con la entrada en vigor de la Ley 11/2020 se convirtió en el precio máximo de renta que se podía aplicar en las denominadas zonas tensas.

El índice de referencia podía variar en algunas casuísticas:

- Que la persona arrendadora acreditara unos ingresos inferiores a 2,5 veces la *IRSC (Indicador de Renta de Suficiencia de Cataluña).

- Que la propiedad hubiera llevado a cabo obras de mejora sobre la vivienda en el año anterior a la firma del contrato , que afecten a la seguridad, la habitabilidad, confortabilidad o eficiencia energética. En este caso se podría aplicar el interés legal del dinero incrementado en tres puntos sobre el capital invertido en las obras, sin que en ningún caso este importe pudiera superar el 20% del precio de la renta del alquiler.

La ley 11/2020 también incluía la imposibilidad de incrementar el precio del alquiler de una vivienda respete el anterior contrato, actualizando el importe con la aplicación del Índice de Competitividad publicado por el INE. Esta limitación tenía alguna excepción, como por ejemplo la posible relación de parentesco entre la persona arrendadora y la arrendataria en el anterior contrato que justificara un precio de alquiler más bajo.

Con la Sentencia que declara inconstitucional buena parte de estas medidas como queda la limitación del precio del alquiler en Cataluña? Pues básicamente los precios de los arrendamientos volverán a ser pactados libremente entre las partes a partir del 8 de abril de 2022, dejando sin efectos las limitaciones mencionadas en los contratos firmados posteriormente a esta fecha.

Por lo tanto, las medidas de limitación de precios en las rentas de los arrendamientos de viviendas habituales en Cataluña son de aplicación en los contratos firmados entre el 18 de diciembre de 2020 y el 8 de abril de 2022.

La Sentencia de Inconstitucionalidad no ha anulado la obligación de seguir informando del Índice de Referencia en la sofertes de contrato de alquilar, para que se puedan comprar los preciós. Tampoco se anul·la el articulo que define las zonas tensas. Esto implica que queda la puerta abierta a que la Generalitat pueda estudiar la posibilidad de aplicar otros tipos de medidas en base en esta declaración de zona tensa de vivienda en el futuro.

En este sentido, el pasado 29 de marzo el gobierno central publicó al BOE lo Plan Nacional de Respuesta al Impacto de la Guerra, donde se incluyen medidas que afectan directamente a los alquileres. Según estas medidas el IPC queda desvinculado de la actualización de rentas de alquiler.

Esta medida tendrá efectos hasta el 30 de junio de este año, sin prejuicio que pueda ser prorrogada. El incremento de rentas a aplicar diferencia entre grandes tenedores, y pequeños propietarios, aunque a efectos prácticos esta distinción no tendría que tener demasiado efecto. La revisión de las rentas no podrá superar el Índice de Garantía de Competitividad, un índice situado actualmente en el 2%. Los grandes tenedores no podrán superar este índice al aplicar el incremento de la renta, mientras que los pequeños propietarios lo podrán negociar con las personas arrendatarias, pero en el caso de no llegar a un acuerdo, se aplicará este índice como tope.

Queda claro que el mercado de alquiler en Cataluña necesita medidas que regulen el precio, y de hecho, mientras ha estado en vigor las medidas de limitación de precios en Cataluña el precio no ha sufrido incrementos. Por otro lado, hay que encontrar la manera que este baile de normativas y limitaciones tanto necesarias, no generen una retirada de pisos del mercado de alquiler, puesto que este mercado es imprescindible para poder garantizar el derecho a la vivienda de todas las personas que no están en situación de acceder a la compra, que a día de hoy, es el grueso de la población en las zonas tensas de Cataluña, es decir, aquellas en las que hay mayor concentración de población.